Bảo dưỡng hệ thống phòng cháy chữa cháy theo luật mới

Bảo dưỡng hệ thống phòng cháy chữa cháy không chỉ là vệ sinh thiết bị hoặc chạy thử máy bơm. Doanh nghiệp cần xác định đúng phạm vi, áp dụng tần suất tối thiểu theo quy định hiện hành, kiểm soát việc cô lập hệ thống và nghiệm thu bằng hồ sơ có thể đối chiếu với hiện trường. Bài viết dưới đây giúp ban quản lý tòa nhà, nhà máy và cơ sở kinh doanh chuẩn bị yêu cầu công việc trước khi thuê nhà thầu.

Bảo trì, bảo dưỡng hệ thống PCCC gồm những công việc gì?

Một đợt bảo dưỡng không mặc nhiên bao gồm tất cả thiết bị PCCC trong công trình. Nhà thầu cần đối chiếu hồ sơ với hiện trạng, xác nhận danh mục thiết bị và khu vực phục vụ, sau đó lập nội dung công việc cho từng hệ thống. Phạm vi phổ biến gồm hệ thống báo cháy; hệ thống cấp nước và chữa cháy bằng nước; cụm bơm; sprinkler; bình chữa cháy; đèn chiếu sáng sự cố, chỉ dẫn thoát nạn và các hệ thống chữa cháy chuyên dụng nếu công trình có trang bị.

Hệ thống báo cháy

Đối với hệ thống báo cháy, công việc thường tập trung vào tủ trung tâm, nguồn điện chính và nguồn dự phòng, đường truyền tín hiệu, đầu báo, nút ấn báo cháy, chuông, còi, đèn và các mô-đun điều khiển. Nhà thầu cần kiểm tra trạng thái lỗi, vệ sinh theo hướng dẫn của nhà sản xuất và thử chức năng trong phạm vi đã được phê duyệt.

Kết quả không nên chỉ ghi “hệ thống hoạt động bình thường”. Hồ sơ cần thể hiện khu vực hoặc thiết bị đã thử, tín hiệu nhận tại tủ, thiết bị đầu ra được kích hoạt và các trường hợp không thể tiếp cận hoặc chưa đủ điều kiện thử. Nếu hệ thống báo cháy có liên động với quạt, cửa, thang máy hoặc hệ thống chữa cháy, phạm vi thử liên động phải được thống nhất trước với các đơn vị liên quan.

Hệ thống cấp nước và chữa cháy bằng nước

Phạm vi thường bao gồm bể hoặc nguồn cấp nước theo hồ sơ công trình, đường ống, van, họng nước, tủ chữa cháy, vòi và lăng phun. Nhà thầu cần kiểm tra tình trạng rò rỉ, ăn mòn, hư hỏng cơ học, khả năng tiếp cận và trạng thái đóng mở của các van thuộc phạm vi.

Việc thử lưu lượng hoặc áp lực phải dựa trên hồ sơ thiết kế, cấu hình hệ thống và phương pháp đã thống nhất. Chỉ quan sát đồng hồ hoặc cho nước chảy tại một điểm chưa đủ để kết luận toàn bộ mạng lưới đáp ứng yêu cầu thiết kế.

Cụm bơm chữa cháy và tủ điều khiển

Đối với cụm bơm, nhà thầu cần kiểm tra bơm điện, bơm diesel, bơm bù áp nếu có; tủ điều khiển; nguồn điện; nhiên liệu; ắc quy; van và đường ống liên quan. Kế hoạch chạy thử cần nêu rõ chế độ vận hành, điều kiện khởi động, thông số cần ghi nhận và cách đưa hệ thống trở lại trạng thái ban đầu.

Không nên coi việc bơm khởi động được là bằng chứng duy nhất. Kết quả chạy thử còn phải được đánh giá theo thông số thiết kế, hướng dẫn của nhà sản xuất và điều kiện thử thực tế. Các dấu hiệu bất thường như rung, rò rỉ, nhiệt độ tăng, tiếng ồn hoặc cảnh báo trên tủ cần được ghi nhận để xử lý.

Hệ thống sprinkler

Đối với sprinkler, nội dung bảo dưỡng cần xem xét đầu phun, đường ống, van khu vực, thiết bị giám sát và các bộ phận liên quan. Những dấu hiệu như đầu phun bị che khuất, sơn phủ, ăn mòn, va chạm, rò rỉ hoặc bố trí không còn phù hợp sau khi thay đổi mặt bằng cần được ghi rõ trong hồ sơ.

Không tự ý tháo đầu phun hoặc xả nước trên diện rộng khi chưa có biện pháp cô lập, thoát nước và khôi phục hệ thống. Nếu việc cải tạo trần, vách hoặc công năng làm thay đổi điều kiện bảo vệ, doanh nghiệp cần đánh giá lại thiết kế thay vì chỉ xử lý như một hạng mục bảo dưỡng thông thường.

Bình chữa cháy

Nhà thầu cần kiểm tra chủng loại, vị trí, khả năng tiếp cận, tem nhãn, niêm phong, chốt an toàn, vỏ bình, vòi phun và chỉ thị áp suất đối với loại có đồng hồ. Khối lượng hoặc tình trạng chất chữa cháy phải được kiểm tra theo loại bình, quy định áp dụng và hướng dẫn của nhà sản xuất.

Bình hư hỏng, hết hạn theo quy định liên quan hoặc cần nạp lại, thử nghiệm hay xử lý chuyên sâu phải được phân loại riêng. Không nên ghi chung tất cả là “đã bảo dưỡng” khi một số bình thực tế đang chờ xử lý hoặc thay thế.

Chiếu sáng sự cố và chỉ dẫn thoát nạn

Đèn chiếu sáng sự cố và chỉ dẫn thoát nạn cần được kiểm tra tình trạng lắp đặt, khả năng quan sát, nguồn điện, nguồn dự phòng và chức năng khi mất nguồn điện thông thường theo điều kiện được phép thử. Vật cản, biển quảng cáo hoặc thay đổi mặt bằng làm che khuất chỉ dẫn cũng cần được ghi nhận, kể cả khi bản thân đèn vẫn sáng.

Các nội dung trên là khung lập phạm vi, không thay cho quy trình kỹ thuật của từng thiết bị. 

Quy định bảo trì hệ thống PCCC mới nhất cần lưu ý

Từ ngày 1/7/2025, Luật Phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ số 55/2024/QH15, Nghị định 105/2025/NĐ-CP và Thông tư 36/2025/TT-BCA là những căn cứ pháp lý chính liên quan đến quản lý, bảo quản và bảo dưỡng phương tiện PCCC. Thông tư 36/2025/TT-BCA thay thế Thông tư 17/2021/TT-BCA; vì vậy, không nên tiếp tục trích chu kỳ trong Thông tư 17 như một quy định hiện hành.

Theo Điều 6 Thông tư 36/2025/TT-BCA, người đứng đầu cơ sở quyết định thời gian và địa điểm bảo quản, bảo dưỡng phù hợp với từng loại phương tiện và hướng dẫn của nhà sản xuất. Trường hợp phương tiện có tiêu chuẩn hoặc quy chuẩn kỹ thuật quy định về bảo quản, bảo dưỡng thì phải thực hiện theo tiêu chuẩn, quy chuẩn đó. Sau khi hoàn thành, kết quả phải được ghi vào sổ theo dõi phương tiện PCCC và cứu nạn, cứu hộ của cơ sở.

Từ ngày 30/12/2025, QCVN 10:2025/BCA ban hành kèm Thông tư 103/2025/TT-BCA quy định chu kỳ bảo dưỡng tối thiểu cho nhiều hệ thống và phương tiện tại nhà, công trình. Khi lập kế hoạch, doanh nghiệp cần dùng mốc này làm giới hạn tối đa giữa hai lần bảo dưỡng. Đồng thời rút ngắn chu kỳ nếu tiêu chuẩn liên quan, hướng dẫn của nhà sản xuất, hồ sơ được phê duyệt hoặc điều kiện vận hành yêu cầu nghiêm ngặt hơn.

Ngoài các văn bản chung, từng công trình vẫn phải căn cứ vào hồ sơ thiết kế, hồ sơ hoàn công, tài liệu của nhà sản xuất và tiêu chuẩn kỹ thuật được áp dụng. Nếu công trình đã cải tạo, thay đổi công năng hoặc thay thiết bị, hồ sơ cũ chỉ nên dùng để tham khảo cho đến khi được đối chiếu lại với hiện trạng.

Hệ thống PCCC bao lâu phải bảo dưỡng một lần?

Theo mục 1.5.13 QCVN 10:2025/BCA, hệ thống báo cháy tự động và thiết bị báo cháy độc lập phải được bảo dưỡng ít nhất một năm một lần. Mốc ít nhất một năm một lần cũng áp dụng cho phương tiện chiếu sáng sự cố và chỉ dẫn thoát nạn, hệ thống loa thông báo và hướng dẫn thoát nạn, hệ thống cấp nước chữa cháy ngoài nhà, hệ thống họng nước chữa cháy trong nhà và hệ thống, thiết bị chữa cháy tự động.

Bình chữa cháy phải được bảo dưỡng ít nhất sáu tháng một lần. Nếu tiêu chuẩn hoặc quy chuẩn kỹ thuật liên quan quy định thời hạn ngắn hơn thì áp dụng thời hạn ngắn hơn. Nếu văn bản kỹ thuật khác nêu thời hạn dài hơn QCVN 10:2025/BCA thì vẫn áp dụng thời hạn trong QCVN này.

Các mốc trên là chu kỳ bảo trì hệ thống PCCC tối thiểu, không có nghĩa doanh nghiệp chỉ cần quan tâm đến thiết bị mỗi sáu tháng hoặc mỗi năm. Việc theo dõi trạng thái, kiểm tra trong quá trình vận hành và xử lý bất thường vẫn phải được thực hiện theo trách nhiệm quản lý của cơ sở, quy trình nội bộ, hướng dẫn nhà sản xuất và yêu cầu kỹ thuật liên quan. Công trình có nhiều bụi, độ ẩm cao, rung động, hóa chất ăn mòn, tần suất báo lỗi lớn hoặc hệ thống đã xuống cấp có thể cần kiểm tra và bảo dưỡng thường xuyên hơn.

Chi phí bảo trì, bảo dưỡng PCCC phụ thuộc vào yếu tố nào?

Chi phí phụ thuộc vào quy mô công trình, số lượng và chủng loại thiết bị, loại hệ thống trong phạm vi, tình trạng thực tế, mức độ đầy đủ của hồ sơ, số lượng lỗi đang tồn tại, điều kiện tiếp cận và yêu cầu phối hợp vận hành. Công trình phải thi công ngoài giờ, chia nhiều khu vực hoặc cần phối hợp với thang máy, HVAC, điện và an ninh thường phát sinh thêm thời gian chuẩn bị và nhân sự.

Báo giá cũng cần tách phần bảo dưỡng định kỳ khỏi sửa chữa, thay vật tư và cải tạo. Nếu các nhà thầu báo giá trên phạm vi khác nhau, tổng giá trị thấp hơn chưa chắc có chi phí thực tế thấp hơn. Doanh nghiệp nên yêu cầu mỗi đề xuất ghi rõ số lượng thiết bị tạm tính, phần việc đã bao gồm, vật tư tiêu hao, hạng mục loại trừ và cách phê duyệt phát sinh.

Doanh nghiệp cần chuẩn bị gì trước khi mời nhà thầu?

Ban quản lý nên tập hợp bản vẽ hoặc sơ đồ đang sử dụng, danh mục hệ thống và thiết bị, hồ sơ bàn giao, biên bản bảo dưỡng gần nhất, sổ theo dõi phương tiện, nhật ký cảnh báo, danh sách lỗi chưa xử lý và thông tin về các khu vực đã cải tạo. Doanh nghiệp cũng cần cung cấp giới hạn tiếp cận, khung giờ làm việc, khu vực không được gián đoạn và đầu mối phối hợp của từng bộ phận.

Nếu hồ sơ thiếu hoặc không khớp hiện trạng, yêu cầu gửi nhà thầu phải ghi rõ danh mục chỉ là dữ liệu tham khảo và cần được khảo sát xác nhận trước khi chốt phạm vi. Không nên dùng một danh mục cũ làm căn cứ nghiệm thu tuyệt đối mà không xác minh số lượng, ký hiệu và vị trí thực tế.

Mục tiêu của đợt bảo dưỡng cũng cần được diễn đạt bằng kết quả có thể kiểm tra, chẳng hạn xác nhận tình trạng thiết bị trong phạm vi, hoàn thành các nội dung bảo dưỡng đã duyệt, thử lại chức năng liên quan, lập danh sách tồn tại và bàn giao hồ sơ. Những cam kết như “bảo đảm an toàn tuyệt đối” hoặc “đưa toàn bộ hệ thống về trạng thái hoàn hảo” không có giá trị nghiệm thu nếu chưa xác định điều kiện đạt.

Xem thêm: Công ty bảo trì hệ thống PCCC uy tín, chuyên nghiệp tại Hà Nội

Phạm vi công việc cần xác định rõ những gì?

Trước hết, hồ sơ mời thầu phải nêu rõ các hệ thống được đưa vào phạm vi: báo cháy, chữa cháy bằng nước, cụm bơm và tủ điều khiển, sprinkler, bình chữa cháy, chiếu sáng sự cố, chỉ dẫn thoát nạn và các hệ thống chữa cháy chuyên dụng khác. Danh sách này dùng để xác định ranh giới hợp đồng; checklist chi tiết được lập sau khi khảo sát và xác nhận hiện trạng.

Tiếp theo, doanh nghiệp cần phân biệt kiểm tra, bảo dưỡng, thử chức năng và lập hồ sơ với sửa chữa, thay linh kiện hoặc cải tạo. Khi phát hiện hư hỏng ngoài phạm vi, nhà thầu phải ghi nhận vị trí, tình trạng, ảnh hưởng và phương án đề xuất để bên có thẩm quyền phê duyệt. Không nên tự động thay vật tư rồi bổ sung chi phí sau khi hoàn thành.

Ranh giới với các hệ thống khác cũng phải được chốt trước. Khi báo cháy liên động với quạt tăng áp, hút khói, thang máy, cửa, hệ thống âm thanh hoặc hệ thống quản lý tòa nhà, hồ sơ cần nêu nhà thầu PCCC chịu trách nhiệm đến điểm nào, đơn vị nào phối hợp thao tác và ai xác nhận kết quả cuối cùng. Nếu không có phân công rõ ràng, mỗi nhà thầu có thể xác nhận phần thiết bị của mình trong khi toàn bộ chuỗi liên động chưa được kiểm chứng.

Yêu cầu gửi nhà thầu nên viết như thế nào?

Yêu cầu công việc cần đủ rõ về phạm vi và đầu ra, nhưng biện pháp kỹ thuật phải do nhà thầu có chuyên môn đề xuất. Doanh nghiệp có thể yêu cầu nhà thầu khảo sát, xác nhận danh mục hệ thống; lập checklist theo cấu hình thực tế; trình kế hoạch cô lập, cảnh báo, phối hợp và khôi phục; thực hiện công việc theo phạm vi được duyệt; ghi nhận kết quả trước và sau; phân loại phần hoàn thành, phần không đạt và phần ngoài phạm vi; bàn giao hồ sơ phục vụ nghiệm thu.

Biểu mẫu đầu ra cần giúp truy ngược từ hồ sơ ra hiện trường. Mỗi thiết bị, vị trí hoặc nhóm thiết bị nên có mã nhận diện phù hợp. Trạng thái kết quả cần phân biệt đạt, không đạt, không tiếp cận được hoặc chưa thử, thay vì chỉ đánh dấu “đã kiểm tra”. Ảnh, thông số thử và vật tư thay thế phải gắn được với hạng mục tương ứng.

Checklist mẫu chỉ nên là điểm khởi đầu. Trước khi triển khai, nhà thầu phải điều chỉnh biểu mẫu theo hệ thống thực tế của công trình. Một checklist dài nhưng có nhiều mục không áp dụng không tạo ra bằng chứng nghiệm thu đáng tin cậy hơn.

Kế hoạch bảo dưỡng cần hạn chế ảnh hưởng đến vận hành ra sao?

Trước ngày thực hiện, nhà thầu cần trình kế hoạch nêu khu vực bị ảnh hưởng, phần hệ thống dự kiến cô lập, thời điểm bắt đầu và hoàn trả, đầu mối phối hợp, cách quản lý cảnh báo, điều kiện dừng công việc và phương án xử lý nếu hệ thống không thể khôi phục như dự kiến. Ban quản lý có trách nhiệm rà soát kế hoạch theo hoạt động thực tế của tòa nhà hoặc nhà máy.

Với công trình đang khai thác, phạm vi nên được chia thành khu vực hoặc khung thời gian có thể bàn giao lại rõ ràng. Mỗi lần cô lập cần được người có thẩm quyền cho phép; sau khi hoàn thành phải xác nhận hệ thống đã trở về trạng thái vận hành được thống nhất. Khu vực chưa tiếp cận hoặc chưa thể thử phải được đưa vào danh sách tồn tại, không được mặc nhiên ghi là hoàn thành.

Giấy phép làm việc và biên bản nghiệm thu có mục đích khác nhau. Giấy phép làm việc xác nhận nhà thầu được phép triển khai trong các điều kiện đã thống nhất; biên bản nghiệm thu xác nhận kết quả thực tế. Có giấy phép làm việc không đồng nghĩa hạng mục đã đạt yêu cầu.

Nghiệm thu bảo dưỡng hệ thống PCCC bằng tiêu chí nào?

Nghiệm thu trước hết phải đối chiếu danh mục thực hiện với phạm vi đã duyệt. Mọi khu vực hoặc nhóm thiết bị chưa hoàn thành phải có ghi chú và lý do. Từng hạng mục cần có trạng thái rõ ràng, bằng chứng phù hợp và xác nhận của người thực hiện.

Tiêu chí tiếp theo là trạng thái sau bảo dưỡng. Các vùng đã cô lập, chế độ vận hành, van, nguồn điện và kết nối liên động phải được đưa về trạng thái bàn giao đã thống nhất. Hồ sơ gồm checklist, biên bản, thông số thử, hình ảnh cần thiết, danh sách vật tư và danh sách tồn tại phải thống nhất với nhau.

Không nên nghiệm thu chỉ dựa trên số nhân sự, thời gian làm việc hoặc việc thiết bị trông sạch hơn. Đây là thông tin về quá trình thực hiện, chưa đủ chứng minh chức năng của hệ thống. Ngược lại, một hạng mục không đạt không nhất thiết làm mất giá trị của toàn bộ đợt bảo dưỡng nếu hai bên đã xác định rõ phần hoàn thành, phần tồn tại, mức độ ảnh hưởng, trách nhiệm và thời hạn xử lý.

Trước khi ký biên bản, ban quản lý nên chọn một số thiết bị hoặc khu vực để đối chiếu giữa hồ sơ và hiện trường; kiểm tra lý do của các trường hợp ngoại lệ; xác nhận vật tư thay thế đã được phê duyệt; đồng thời phân công người chịu trách nhiệm xử lý từng lỗi còn tồn tại. Việc kiểm tra mẫu không thay thế trách nhiệm của nhà thầu nhưng giúp phát hiện hồ sơ ghi chung chung hoặc sao chép.

Xử lý lỗi phát sinh và phần ngoài phạm vi như thế nào?

Danh sách tồn tại nên phân biệt ba trường hợp: hạng mục thuộc phạm vi nhưng chưa hoàn thành; hư hỏng cần sửa chữa hoặc thay thế ngoài phạm vi; vị trí chưa thể tiếp cận hoặc chưa đủ điều kiện thử. Mỗi nội dung cần gắn với vị trí, mô tả hiện trạng, mức độ ảnh hưởng, hành động đề xuất, bên chịu trách nhiệm và thời hạn phản hồi.

Chỉ xác nhận “hoàn thành toàn bộ” khi danh mục và bằng chứng thực tế hỗ trợ kết luận đó. Nếu vẫn còn lỗi, biên bản phải ghi phần nào được chấp nhận, phần nào bảo lưu và điều kiện để hoàn tất hồ sơ. Cách ghi rõ ràng bảo vệ quyền lợi của cả doanh nghiệp và nhà thầu, đồng thời tạo dữ liệu hữu ích cho lần bảo dưỡng tiếp theo.

Các câu hỏi thường gặp

Bảo dưỡng PCCC có bao gồm sửa chữa và thay thiết bị không?

Không mặc nhiên bao gồm. Kiểm tra, bảo dưỡng, thử chức năng và lập hồ sơ có thể thuộc phạm vi chính; sửa chữa hư hỏng, thay vật tư hoặc cải tạo cần được xác định, báo giá và phê duyệt riêng. Hợp đồng hoặc yêu cầu công việc phải nêu rõ ranh giới này.

Có một tần suất chung cho toàn bộ thiết bị PCCC không?

Không phải mọi thiết bị đều có cùng chu kỳ. Theo QCVN 10:2025/BCA, các hệ thống được nêu tại mục 1.5.13 phải bảo dưỡng ít nhất một năm một lần, trong khi bình chữa cháy phải bảo dưỡng ít nhất sáu tháng một lần. Thời hạn ngắn hơn được áp dụng nếu tiêu chuẩn, quy chuẩn liên quan hoặc điều kiện kỹ thuật yêu cầu.

Muốn nhận báo giá bảo dưỡng PCCC cần cung cấp gì?

Doanh nghiệp nên cung cấp bản vẽ hoặc sơ đồ đang sử dụng, danh mục hệ thống và thiết bị nếu có, hồ sơ lần gần nhất, danh sách lỗi, khu vực cần thực hiện, điều kiện tiếp cận và khung giờ cho phép thử. Nếu dữ liệu chưa đủ, báo giá chính thức nên được chốt sau khi khảo sát và xác nhận hiện trạng.

Checklist của nhà thầu có đủ để nghiệm thu không?

Checklist chỉ đủ khi đã được điều chỉnh theo công trình, nhận diện được hạng mục, ghi kết quả cụ thể và liên kết được với bằng chứng bàn giao. Checklist mẫu không khớp hiện trạng chỉ nên dùng để chuẩn bị trước khảo sát.

Có thể yêu cầu báo giá khi chưa có danh mục thiết bị không?

Có thể yêu cầu báo giá sơ bộ, nhưng bước đầu phải bao gồm khảo sát, lập hoặc xác minh danh mục. Chỉ nên chốt phạm vi và giá trị hợp đồng sau khi hai bên thống nhất được khối lượng công việc thực tế.

Kết luận

Fuco cung cấp dịch vụ khảo sát, bảo trì và bảo dưỡng hệ thống phòng cháy chữa cháy cho tòa nhà, nhà máy và cơ sở kinh doanh. Với đội ngũ kỹ thuật chuyên môn và kinh nghiệm triển khai nhiều nhóm hệ thống cơ điện, chúng tôi có thể phối hợp công việc PCCC với điều kiện vận hành thực tế của công trình. Doanh nghiệp cần xây dựng phạm vi hoặc nhận báo giá có thể liên hệ hotline 0989 832 119 để Fuco khảo sát hiện trạng và tư vấn phương án phù hợp.